Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения
Все земли учтены в государственном кадастре.
Кадастр (cadastre) - список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput - голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.
Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учёта земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н.э.). А сам термин "кадастр" начинает приживаться со времён римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учёта сбора дани за землю "caputigum", и введена перепись населения "caputigum registrum". Со временем эти слова слились в одно - "capitastrum" и впоследствии в слово catastrum.
Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении "мерной вервью" длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по "добротности" ("добрые", "средние" и "худые"). В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учёта и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах, все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.
Государственный земельный кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны и её административно-территориальных подразделениях, о первичных объектах и субъектах кадастрового учёта в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах, систематизированный ресурс, который содержит перечень всех участков земли на территории РФ. Каждая зона отличается своим описанием и сопроводительными документами. Для установления стоимости участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Специальная методика позволяет унифицировать результаты определения цены на всей территории страны.
Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования.
Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.
Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения - для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка.
Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.
Что собой представляет кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость (КС) земельного участка – величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.
Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст. 66 ЗК РФ.
В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.
Решение о проведении оценивания
О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2019 ) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.
Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.
Решение о проведении процедуры должно содержать:
год начала проведения работ по вычислению КС;
вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
категорию(ии) земель и прочие сведения.
Периодичность проведения ГКО
Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.
До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.
В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.
Как оцениваются земли населенных пунктов
Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое земли населенных пунктов. К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от зон другого назначения.
Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:
- Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.
- Определение ставки арендной платы, первичных цен продажи прав собственности.
- Уточнение базы налогообложения.
- Определение направлений планирования и застройки.
Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.
ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:
- Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
- Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
- Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
- Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
- Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.
При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:
- сведения о сделках на рынке земли;
- размер арендной платы;
- затраты на строительство и обустройство территории и так далее.
Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.
Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.
При определении КС применяют один из способов массовой оценки:
сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.
Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.
Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.
Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:
- пашни, пастбища, сенокосы;
- выращивание технологических культур;
- возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
- коммерческая деятельность.
Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.
ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.
Главная цель кадастровой оценки земли – формирование размера земельного налога, арендной платы и других платежей.
Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.
Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:
- Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом, вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
- Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
- Умножение удельного показателя на площадь участка.
- Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.
Как оценить землю
Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:
- Выбрать оценочную фирму.
- Указать цель оценки.
- Заключить договор.
- Оплатить услугу.
- Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
- Предоставить документы.
- Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
- Получить отчет об оценке.
Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.
Кто может проводить оценку
Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.
Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ.
Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.
Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).
Любой объект недвижимости, в соответствии с отечественными нормами, имеет рыночную и кадастровую стоимость. ГКО проводят лицензированные специалисты по решению уполномоченных органов. Эта процедура призвана определить цену земли, особенности её использования и владения.
